FP１級実技対策ノート⑲建蔽率と容積率

　こんにちは中小企業診断士のししまるです。本日はFP１級実技対策ノート１９回。不動産取引における容積率と建蔽率の話です。土地の上に建物を建てる場合に建蔽率と容積率により敷地面積と延床面積の上限が決まります。土地の価値の多くは建物を建設し、活用することにあるので、建蔽率と容積率は土地の価格に大きな影響をあたえます。今回は特に建蔽率と容積率が土地のかかるに与える影響について分かり易くお話します。

建蔽率とは

　建蔽率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。例えば１００坪の土地で建蔽率が80％の場合、最大80坪の建築面積の建物を建てることができます。
「建蔽率（％）＝（建築面積/敷地面積）×１００」
建蔽率は都市計画で用途地域ごとに30％～80％の範囲で定められていますが、下記の場合に建蔽率の緩和措置があります。（FP試験頻出）

＜建蔽率の緩和措置＞

①角地	10％加算
②‐⑴防火地域の耐火建物	10％加算
②-⑵準防火地域の耐火建物または準耐火建物	10％加算
③　①②を同時に満たす場合	20％加算
④　建蔽率が80％の地域で、防火地域内にある耐火建物	建蔽率の制限なし

※敷地が２つ以上の建蔽率の異なる地域にわたる場合は、それぞれの地域の建蔽率を加重平均する。
※建築物の敷地が防火地域の内外にわたる場合、建物の全部が耐火建物である場合はその敷地はすべて防火地域内にあるものとして建蔽率の緩和を適用する。
※建物の敷地が準防火地域の内外にわたる場合、建物の全部が耐火建物または準耐火建物等であるときは、その敷地はすべて準防火地域にあるものとみなして建蔽率の緩和を適用する。

建蔽率が土地の価格に与える影響

　建蔽率が高ければ高いほど、その土地の上に建てる建物の設計の自由度が増します。
建蔽率以外の条件が同じで、建蔽率だけが異なる土地がある場合、建蔽率の高い土地の方が、高い価格となります。但し、建蔽率の差と価格の差の割合については、一般的な相場というものはないようです。(あれば教えてください。）

容積率とは

　容積率とは、建物の延べ床面積の敷地面積に対する割合です。例えば敷地面積が１００坪で容積率が200％の場合は延床200坪の建物を建てることが可能です。
「容積率（％）＝（延べ床面積/敷地面積）/１００」
建蔽率は都市計画で用途地域ごとに50％～1300％の範囲で定められていますが、前面道路が12Ⅿ未満の場合は都市計画上の容積率と「前面道路の幅員×法定乗数」の内低い方が限度となります。（FP試験頻出）

用途地域	法定乗数
住居系	４/１０
商業系工業系	６/１０

※建築物の敷地が容積率の異なる２つの地域にまたがっている場合は加重平均して計算します。

（特定道路による容積率制限の緩和）
敷地の前面道路の幅員が6ｍ以上12ｍ未満でかつ70ｍ以内で幅員15ｍ以上の道路(特定道路）に接続している場合、容積率が加算（緩和）されます（建築基準法第52条第9項）。
　広幅員道路に接する敷地の容積率と、それに隣接する狭い幅員の道路に接する敷地の容積率との間の急激な差を防ぐための緩和措置です。
容積率の加算は、次の計算によります。（FP試験頻出）

Ｗ１＝（（12-Ｗ2）✖(70-Ⅼ））/70
ｗ1：前面道路幅員に加算れる数値
w２：前面道路の幅員（ｍ）
Ⅼ：特定道路までの距離(m）

（容積率不算入規定）
容積率の算定の基礎となる延べ床面積の計算にあたっては次の特例があります。

車庫	車庫の床面積は建物全体の延べ面積の５分の１を限度として延べ面積に算入しない
住居の地階	地階（天井が地盤から１Ⅿ以下)の床面積は建物全体の延べ面積の３分の１を限度として延べ面積に算入しない
共同住宅の共用部分	共用部分の床面積は延べ面積には算入しない
エレベーターの昇降路	延べ面積に算入しない。
老人ホーム等	共用廊下等を床面積から除外

容積率が土地の価格に与える影響

まとめ

・土地の価格はどんな建物が建設可能かによって決まります。
・どんな建物が建設可能かは建蔽率と容積率に大きく左右されます。
・建蔽率と容積率はその土地の用途地域と接道状況に大きく左右されます。
・上記より土地の価値における接道状況は極めて重要です。
・購入により接道状況がよくなる隣地は積極的な購入をお勧めします。